近日，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（以下簡(jiǎn)稱《意見》），明確保障性租賃住房基礎(chǔ)制度和支持政策，提出要由政府給予土地、財(cái)稅、金融等政策支持，要充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用，引導(dǎo)多主體投資、多渠道供給。財(cái)稅、金融政策事關(guān)為發(fā)展保障性租賃住房解決“錢從哪里來(lái)”的問題，《意見》為此明確了一系列“真金白銀”的支持保障舉措。

財(cái)稅政策有力支撐

“住房問題是關(guān)乎民生福祉的大事，必須加大城市困難群眾住房保障工作力度。”北京國(guó)家會(huì)計(jì)學(xué)院財(cái)稅政策與應(yīng)用研究所所長(zhǎng)李旭紅表示，《意見》在土地、財(cái)稅、金融等政策方面給予保障性租賃住房大力支持，助力改善我國(guó)住房租賃市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)，推動(dòng)保障性租賃住房行業(yè)健康發(fā)展，解決城市住房問題，尤其是新市民、青年人等群體的住房困難問題。

在財(cái)稅支持政策上，《意見》明確，給予中央補(bǔ)助資金支持，中央通過現(xiàn)有經(jīng)費(fèi)渠道，對(duì)符合規(guī)定的保障性租賃住房建設(shè)任務(wù)予以補(bǔ)助。

“在各地財(cái)力不均、任務(wù)目標(biāo)不同的情況下，中央提出的發(fā)展保障性租賃住房目標(biāo)，有對(duì)應(yīng)的中央財(cái)力來(lái)支撐。相對(duì)而言，大城市保障性租賃住房需求更大，同時(shí)當(dāng)?shù)刎?cái)力也相對(duì)穩(wěn)健，地方和中央基本會(huì)共同負(fù)擔(dān)。中小城市的數(shù)量需求小一些，但中央支持占整體財(cái)力投入比重會(huì)更大。”中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院財(cái)政研究室主任何代欣說(shuō)。

何代欣認(rèn)為，除了保障供給側(cè)的建設(shè)資金，在運(yùn)行到需求端時(shí)，稅費(fèi)減免是決定保障性租賃住房吸引力的關(guān)鍵“一公里”，“因?yàn)樯婕胺蔷幼☆惙课莺屯恋厥褂?，所以?duì)相關(guān)的增值稅和房產(chǎn)稅，需要新的優(yōu)惠政策”。

對(duì)此，《意見》規(guī)定，降低稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，綜合利用稅費(fèi)手段，加大對(duì)發(fā)展保障性租賃住房的支持力度。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書后，比照適用住房租賃增值稅、房產(chǎn)稅等稅收優(yōu)惠政策。

6月18日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議已明確，從10月1日起，住房租賃企業(yè)向個(gè)人出租住房適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5％征收率減按1.5％繳納增值稅；對(duì)企事業(yè)單位等向個(gè)人、專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)出租住房，減按4％稅率征收房產(chǎn)稅。

“這意味著，住房租賃企業(yè)向個(gè)人出租住房將享受與個(gè)體工商戶出租住房同樣的稅收優(yōu)惠，體現(xiàn)了在稅收政策上對(duì)住房租賃行業(yè)的大力支持。”李旭紅認(rèn)為，稅負(fù)成本下降將有利于充分調(diào)動(dòng)市場(chǎng)主體參與保障性租賃住房建設(shè)的積極性，從而增加保障性住房供給，盤活存量住房，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，緩解住房租賃市場(chǎng)的供需矛盾和錯(cuò)配問題。

《意見》還明確，對(duì)保障性租賃住房項(xiàng)目免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。“這對(duì)一些閑置土地、房屋轉(zhuǎn)換為保障性租賃住房提供了經(jīng)濟(jì)激勵(lì)政策。”何代欣說(shuō)。

長(zhǎng)期貸款持續(xù)“輸血”

對(duì)于保障性租賃住房的自持主體來(lái)說(shuō)，《意見》明確提出，支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)以市場(chǎng)化方式向其提供長(zhǎng)期貸款。對(duì)于住房租賃企業(yè)來(lái)說(shuō)，《意見》則要求，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)原則，向改建、改造存量房屋形成非自有產(chǎn)權(quán)保障性租賃住房的住房租賃企業(yè)提供貸款。

對(duì)此，目前我國(guó)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)相關(guān)領(lǐng)域已有所探索。例如，中國(guó)工商銀行此前已開辦“公共租賃住房”貸款產(chǎn)品，截至目前累計(jì)發(fā)放公租房建設(shè)貸款150多億元。此外，該行還已推出“商業(yè)性租賃住房”專項(xiàng)金融產(chǎn)品，重點(diǎn)支持住房租賃市場(chǎng)需求較為旺盛城市的新建租賃住房項(xiàng)目。

“《意見》將進(jìn)一步激活各類市場(chǎng)主體參與租賃住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)的積極性，促進(jìn)專業(yè)住房租賃企業(yè)更加規(guī)范化、規(guī)?；l(fā)展。”中國(guó)工商銀行信貸與投資管理部相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，接下來(lái)工行將加快創(chuàng)新，積極支持保障性租賃住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)的各類融資需求，進(jìn)一步完善租賃住房貸款的產(chǎn)品體系，提供全產(chǎn)品的綜合化金融服務(wù)。“比如，工銀瑞信投資已于2019年成功發(fā)行全國(guó)首單省級(jí)人才公寓類REITs產(chǎn)品，即不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金，為金融支持租賃住房建設(shè)進(jìn)行了創(chuàng)新和探索。”上述負(fù)責(zé)人說(shuō)。

“除了商業(yè)性金融，加大對(duì)保障性租賃住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)的信貸支持還要充分發(fā)揮政策性金融的優(yōu)勢(shì)。”招聯(lián)金融首席研究員、復(fù)旦大學(xué)金融研究院兼職研究員董希淼說(shuō)。一方面，商業(yè)銀行應(yīng)堅(jiān)持商業(yè)可持續(xù)原則，針對(duì)保障性租賃住房自持主體、住房租賃企業(yè)開發(fā)中長(zhǎng)期貸款產(chǎn)品，支持保障性租賃住房開發(fā)建設(shè)和存量住房改造；同時(shí)，可在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)、后期推出等流程中，為相關(guān)主體等提供租金收付、資金融通、財(cái)富管理等一體化金融服務(wù)。另一方面，開發(fā)性、政策性銀行應(yīng)針對(duì)相關(guān)主體的信貸需求，以優(yōu)惠利率為保障性租賃住房開發(fā)建設(shè)提供長(zhǎng)期貸款。

值得注意的是，在目前房地產(chǎn)貸款集中度管理制度中，住房租賃有關(guān)貸款暫不納入房地產(chǎn)貸款占比計(jì)算。董希淼認(rèn)為，這有助于在堅(jiān)持“房住不炒”的同時(shí)，做到“有保有壓”，推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展。

“下一步，應(yīng)將這一政策紅利落到實(shí)處，并在信貸額度、利率等方面采取進(jìn)一步的差別化措施，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新產(chǎn)品和服務(wù)，加大對(duì)保障房開發(fā)與運(yùn)營(yíng)的支持。”董希淼說(shuō)，但同時(shí)應(yīng)強(qiáng)化對(duì)資金用途、流向的監(jiān)控，防范房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)違規(guī)利用住房租賃信貸產(chǎn)品牟利。

光大銀行金融市場(chǎng)部分析師周茂華也認(rèn)為：“確保保障房建設(shè)運(yùn)營(yíng)資金‘?？顚Ｓ?rsquo;‘用在刀刃上’需要一系列配套措施保障，包括加大相關(guān)主體的失信與違規(guī)成本，加強(qiáng)信貸資金貸前、貸中和貸后管理，建立專項(xiàng)資金賬戶，加強(qiáng)信息披露與審計(jì)監(jiān)督等。”

債券險(xiǎn)資共同發(fā)力

為保障性租賃住房拓寬長(zhǎng)期資金來(lái)源，支持銀行和企業(yè)等通過發(fā)債融資也是此次《意見》的亮點(diǎn)之一。《意見》明確，支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)發(fā)行金融債券，募集資金用于保障性租賃住房貸款投放。

對(duì)此，周茂華表示，支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)發(fā)行金融債券用于發(fā)放保障性租賃住房貸款，有助于緩解保障房建設(shè)資金壓力，拓寬中長(zhǎng)期資金來(lái)源。

目前，信貸資金在各類融資渠道中仍然占據(jù)“大頭”，對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，支持保障房建設(shè)，同樣需要“有錢可貸”，而支持銀行發(fā)行金融債有助于緩解銀行可貸資金不足的矛盾。周茂華認(rèn)為，一方面，發(fā)行金融債資金規(guī)模較大、期限相對(duì)靈活、負(fù)債來(lái)源穩(wěn)定，有助于優(yōu)化銀行負(fù)債結(jié)構(gòu)；另一方面，銀行通過發(fā)行金融債可以較好匹配期限相對(duì)長(zhǎng)的租賃住房建設(shè)資金需求，使得銀行的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)更加多元。

同時(shí)，《意見》還明確，支持企業(yè)發(fā)行企業(yè)債、公司債、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券，用于保障房建設(shè)運(yùn)營(yíng)。

周茂華表示，支持滿足條件的相關(guān)企業(yè)發(fā)債，既拓寬其融資渠道，又提升融資效率，還能夠在一定程度上降低企業(yè)融資成本，促進(jìn)保障性租賃住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)企業(yè)加快發(fā)展。

此次《意見》還提出支持商業(yè)保險(xiǎn)資金按照市場(chǎng)化原則參與保障房建設(shè)，也為保障房建設(shè)企業(yè)開拓了長(zhǎng)期、穩(wěn)定的資金來(lái)源。

“加快發(fā)展保障房，是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要內(nèi)容之一。還應(yīng)梳理現(xiàn)有各類支持租賃住房政策，做好政策銜接，強(qiáng)化部門協(xié)作。通過‘補(bǔ)人頭’和‘補(bǔ)磚頭’并舉，彌補(bǔ)市場(chǎng)缺位，兜底城市住房保障問題。”何代欣說(shuō)。